Должен признаться, я не юрист и не большой специалист во многих правовых вопросах, которые касаются приобретения участков. Я больше по части архитектуры и по строительству. Поэтому, здесь мы разберём только основные моменты, о которых следует помнить, выбирая место под солнцем, для «дома мечты».

Перед тем, как начать поиски, обозначьте свои приоритеты и критерии, по которым вы собираетесь оценивать, подходит вам этот участок или нет. Ну а чтобы ничего не упустить, возьмите лист бумаги и карандаш.

Надеюсь, вы уже определились со всем пожеланиями, относительно будущего дома. Соизмерили всё это со своими возможностями. Если нет, то рекомендую вернуться к статье №1, которая называется «С чего начать?». Это важно, для понимания размеров и геометрии участка. Случались, в нашей практике такие истории, когда заказчик вначале приобретал участок. За дорого и в хорошем месте. Но скромный по размерам. А потом пытался впихнуть на него, не совсем подходящий по размеру дом. А ведь ещё важно учитывать нормативные требования о минимальных отступах от границ участка. Иначе возникнут проблемы с постановкой на кадастровый учёт, с вводом в эксплуатацию и с подключением к сетям. Могут быть конфликты с соседями. Ну а если суд вынесет решение, то придётся устранять нарушения. Это, будет очень печально, сносить только что построенный дом. Поэтому, давайте сразу делать всё правильно.

Нужно подумать о том, что, кроме дома, вы планируете разместить на своём участке: баню, гараж, гриль– зону, беседку, тепличку, сад, огород, бассейн, площадку для детей. Всё это лучше сразу включить в техническое задание, на основании которого, архитектор сделает схему, планировочной организации земельного участка, с учётом всех отступов и границ. Ну и что бы закончить с геометрией: для комфортного размещения современного частного дома, желательно приобретать участок не менее десяти соток. Чем ближе форма участка к квадрату, тем проще будет сделать посадку дома. Следует обратить внимание на расположение участка, относительно сторон света. Это важно, чтобы обеспечить в доме правильную инсоляцию и здоровый микроклимат.

Два слова о месторасположении. Подумайте об инфраструктуре и о своих потребностях в отношении транспортной доступности к работе, к школе, магазинам, к медицинским учреждениям, местам отдыха и развлечений. Решите для себя, хотите ли вы жить в тишине и уединении сельской местности или вам необходимы огни большого города, в пяти минутах езды. Оцените возможности подключения к инженерным сетям: водопровод, электричество, канализация, интернет. Сегодня трудно представить себе жизнь без всего этого.

Я не открою Америку, если скажу о том, как важно учитывать адекватную социальную среду, при выборе участка. Поэтому, обязательно выясните вопрос, кто живёт по соседству. Не верьте продавцам на слово. Перед тем как оформлять сделку, пообщайтесь с людьми, живущими рядом. Заодно узнаете много полезного. О перебоях с водой или со светом. Как часто чистят зимой дороги. Обычно, будущие соседи говорят больше правды, чем риелторы.

А знаете, о чём ещё вам точно не расскажут специалисты по недвижимости? О том, как может повлиять рельеф на стоимость строительства. А об этом нужно думать обязательно, если лишних денег нет. Запомните: чем ровнее участок, тем меньше затрат. В той же степени, на стоимость строительства может повлиять геология. Но, это большая тема. Давайте мы с вами об этом, поговорим, когда вы приедете к нам на консультацию. А сейчас, один совет. Если у вас бюджет ограничен, то даже не рассматривайте заболоченные участки и участки с насыпным грунтом. В противном случае, вы буквально зароете в землю миллионы. Не думаю, что оно того стоит.

Ещё вопросы, на которые стоит обратить внимание. Узнайте, не попадает ли участок в санитарную зону промышленных предприятий. Не находится ли он в границах природоохранной зоны, или в защитной зоне объектов культурного наследия, в водоохранной зоне или в зоне подтопления. Что по нему не проходит полоса отчуждения -и что у местной администрации нет планов использования данного участка в будущем.

По опыту, большинство выбирает участки в границах населённых пунктов или в коттеджных посёлках. Некоторые, в садовых товариществах. И совсем уже единицы, предпочитают единение с природой. И тут, было бы неплохо разобраться с такими понятиями, как категория земель и вид разрешённого использования земельного участка. В рамках этой публикации я дам только короткую справочку, для общего представления. А если понадобится подробнее разобраться в этой теме, то Земельный кодекс Российской федерации вам в помощь.

В соответствии с Земельным кодексом, существует семь категорий земель: земли населённых пунктов, земли сельхозназначения, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий и земли государственного запаса. Категория – это назначение земли. Вид разрешенного использования – это уже конкретное предписание, как именно можно использовать данный участок, в рамках установленной категории земель. Какие объекты можно строить и какую деятельность можно на нём вести. Существует почти сто шестьдесят видов разрешённого использования. Но для строительства индивидуальных жилых домов, нас интересует всего четыре. Самый распространенный и надёжный вариант — это участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На них всегда большой спрос, они более ликвидны и обходятся значительно дороже. У них выше кадастровая стоимость и, соответственно, выше налог. У построенного вами дома, будет почтовый адрес. А значит, вы сможете в нём прописаться. Есть вариант оформить ипотеку на строительство, включая программы с господдержкой. При этом, в качестве первого взноса, можно использовать материнский капитал. За вывоз мусора и содержание дорог, особенно зимой, платить дополнительно не придётся. Местная администрация несёт ответственность за инженерно-техническое обслуживание. А коммунальные платежи существенно ниже, чем, в частных коттеджных посёлках.

Есть минусы - строительство дома должно быть начато не позднее, чем через 3 года после покупки земли. В противном случае возникает риск изъятия участка государством.

Можно построить дом, для постоянного проживания, на участке, который предусмотрен для ведения личного подсобного хозяйства(ЛПХ). Но при условии, что этот участок расположен в границах населённого пункта. Такие участки ещё называют приусадебными. За пределами поселения, в полях, такие участки разрешено использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур. Там можно соорудить хозпостройку, но строить капитальный дом запрещено. Примерно та же история с участками в садовых некоммерческих товариществах (СНТ). В границах населённых пунктов строить дом можно. При этом владелец участка сам решает будет это летний домик или полноценный жилой дом, для круглогодичного проживания. С домиками, построенными в СНТ за пределами населённых пунктов всё сложнее. Они не имеют адреса и зарегистрировать их, как жилые возможно только через суд. Для этого понадобится заключение экспертизы о том, что дом пригоден для постоянного проживания. Короче, это сложно. Но если очень хочется побегать по кабинетам, то возможно всё получится.

Как выяснить категорию земли и вид разрешённого использования? Самое простое – узнать у продавца. Если, по каким-то причинам, такой возможности нет, можно найти участок на публичной кадастровой карте. Там есть вся необходимая информация. Можно заказать выписку из ЕГРН с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ и на портале Госуслуг.

Какие ещё юридические вопросы необходимо учесть? Убедитесь, что продавец является законным владельцем участка и имеет все необходимые документы. Что участок не находится в залоге, что нет арестов, судебных процессов, а владелец не банкрот. Сервитут может ограничивать ваши права на использование участка. Неплохо было бы убедиться в дееспособности собственника. В соответствии со статьей 177 ГК РФ, сделку с недвижимостью признают незаконной, если продавцом являлось недееспособное лицо. Как я уже обозначил в начале, юридические риски – это не моя тема. Не будем дальше в неё углубляться. Просто постарайтесь не поддаваться своим эмоциям и уловкам продавцов. Будьте внимательны и осторожны. Принимайте осмысленные решения. Искренне желаю вам удачного выбора!